文章来源: 美房
回顧去年
以下是去年一整年最常見是十條站房價不會跌的觀點：
1， 美聯儲只是嘴炮根本不敢加息
這是去年年初最多的站房價不會崩的觀點之一了。儘管美聯儲已經在2021年12月的時候明確了2022年加息的機會。最後的結果是一年的時間美聯儲以非常強硬的態度多次加息。
2，通脹高企，房價抗跌
高通脹意味著美聯儲會加息，加息意味著借貸成本上升，房價漲幅下降。當房價漲幅低於通脹幅度時它就不再是保值產品。更別說房價直接跌了……
3， 供需關係決定價格，供小於求，房價會繼續上漲。
適用于新房，以灣區為例，灣區乃至北美房價中二手房交易才是主體。當購房並不是剛性需求(後面會解釋)時，購房者的數量是難以評估的，但房價高於購買力且高利率時，購房者數量的下降應為趨勢；同時房價持平甚至下跌的時候，賣方者可能會增多。
這意味著除了從資料中觀察，你根本無法瞭解市場上實際的供需關係。房價的走勢影響著購房者的心態，而心態影響著供需關係。這就導致房價與供需關係的關係實際上是個混沌系統。說直白點你不太能得出一個解析式去判斷它。
4， 剛需房買家無論如何都會入場。
我個人認為這是比較惡意地詭辯法。它本質上是惡意替換了”剛需”和”首套”的區別。當房產並不與醫療，教育等資源綁定，尤其是加州法律對租房者保護地比較完備的情況下，我並不認為，存在“剛需房”這種東西。 絕大多數人的觀點是”首套房”。然而首套房並不需要在某個時間節點上一定要完成，這就意味著購房者完全可以繼續觀察隨後的房市走向再購買，而不需要被趕鴨子上架似的頂著逆天的房價和利率去買房。
5，灣區碼農有錢的多的是，房價降這一點不影響買房熱情。
首先灣區碼農的收入中rsu佔據著相當大的比例，因此在股市大跌的情況下你不應該期待灣區碼農的購買力可以媲美2021年。 其次，我個人認為目前具備購房能力和購房意願的人數可能遠比各位房托們想像的少很多。 我們不去討論極端情況，因為那不會影響整體趨勢。當某個人跟我描述他某個staff engineer的同事掙了多少錢肯定不在乎這點房價下跌的時候，我只想問一句，那為什麼他之前不買房?
首套房的購房者實際上整體是有一個年齡段的，你不應該認為剛剛大學畢業工作不到三年的人有足夠的收入和意願在灣區購買首套房，同時你也不應該認為一個已經40歲有家有室的staff engineer還沒有購買房子。
這就意味著每一輪房產週期在某一個價位段上的購房者只屬於某一個年齡段的人。具體來說，比如2021年2022年的房市主要參與者可能是年齡在30到35歲之間成家不久孩子還小或者還沒成家的碼農在參與房市競爭。
所以並不是每個有購買力的人都會去參與房市。而2020年疫情開始灣區的人員外流和畢業生進入灣區的流速是明顯可以看出比2020年前出現了人口增幅下降甚至人口流失的趨勢的。因為我認為，實際想買房的人群還是占少數，絕大部分人群是在東看看西看看，遲遲不肯出手。
6， 機構在入場，人家比我們瞭解更多資訊，他們入場說明房價還得走高。
這條現在沒人提了，去年4月的時候從agent群裡傳出來說某些機構在灣區大面積掃貨。當時好多人還討論地頭頭是道的。
然後zillow, redfin, opendoor啥的都裁員了。Better.com這種都裁了好幾輪了。
7， 房價長期一定漲，現在買就是賺到。
只要美國社會還正常運行，通脹還是正數，從長遠來看房價就一定回長期看漲。就算你現在買貴了，你也可以放寬心你老了以後那個房價百分之百可以以更高的價格賣出去。然而你依然可以選擇在更合適的時間段去以更適合的價格買到房子。
假設一個人22年1月買了2M的房子，而另一個人在12月以1.6M買到了相同類別的房子。假設在2030年的時候這個房子漲到了3M，第一個人可以安慰自己依然賺了1M的價格。但是忽略了如果他晚一年買，房子一樣可以漲到3M，他還多賺了200K。
8，買了房子自己開心。
這種沒什麼可反駁的。如果你就是圖開心不在乎房價你壓根不需要點進這個文章看。
9，never time the market.
去年一月買房的人就是信了這個鬼話然後買到了最高點。任何一個對你說這話的agent,建議你可以立刻停止和ta的合作。
10，賣家又沒壓力，人家憑什麼房價低了要賣房。他們不賣，所以房價根本不會降。
把這條留在最後是因為這條看起來是最有說服力的，也是目前版上少數幾個還能看到的站房價不跌的觀點了。儘管這個觀點去年早就被提出了，然後依然跌了大半年。這條也是我想仔細去討論討論的一條, 雖然這個反駁起來可能會比較繞。
首先，賣家並不一定是和你處於同一個房產週期買房的。灣區不少房子都是前任屋主10年前20年前買的房子才在這一輪週期裡選擇賣掉。這意味著”我買高了，所以我也得賣高”的心態並不適用於絕大多數的房子。賣家想賣了，就賣了。覺得房子老了，想換房子了，就賣了。
其次賣家又沒壓力，人家憑什麼房價低了要賣房。他們不賣，所以房價根本不會降這個邏輯可以普適於任何一次房產週期，每一次房產週期都有人高價入手，只要沒有出現大面積的裁員失業以及斷貸情況，如果這個邏輯成立的話那灣區房價應該從來沒有降過。
因為無論是08年相對影響沒有那麼大的矽谷，還是18年加息帶來的房價震盪，你都可以那這條邏輯來預測灣區房價不會降。但事實上房價就是降了。這是當你無法去解析一個混沌系統時，驗證它的結果，可以判斷你的邏輯是否正確的一個方法。
同樣，觀察灣區2022年的房價走勢，你也會發現”房價還是降了”。那麼為什麼你會認為第十條的這個觀點從去年房價達到頂峰時沒有生效，但偏偏到現在生效了呢?
買房無論如何都是個人的事，如果你有財力，也認為該有好的房子可以改善生活，或者為了職業生涯，孩子的教育，擁有一套屬於自己的房子，都是一件幸福的事情。
房價當然在2023年可能會漲，你依然可以得出房價會繼續上漲的結論(就連我個人都認為23年比22年有更大的觸底反彈的可能,但在這個時間節點上我得不出任何有效結論)，但希望那更多的是來自於你對美聯儲政策的瞭解，灣區房價所在的歷史位置，矽谷碼農目前的收入情況，對購房者數量的正確估計之上建立起的一套推論。
本貼並不是想闡述房價在2023年的走向會跌還是會漲.因為目前幾個可能決定房價的因素都還沒浮出水面。西海岸裁員潮何時停止，通脹何時回歸正常區間，美聯儲何時收手加息，是否會降息，在這一系列事件出現時灣區房價處於一個什麼樣的位置，等等因素現在都是未知的。
在這個時間節點預測未來哪個月房價會出現拐點或是今年是否依舊會一直下降，本身就屬於瞎猜。 誰也無法預測，到底在幾月會有拐點，哪個月會降，小夥伴們想買房的，遇到喜歡的房子就果斷出手吧，好房子不等人，猶豫不決總是兩手空空~！
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